CE QUE VOUS DEVEZ SAVOIR SUR LA PROTECTION DU TERRITOIRE AGRICOLE

La Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles aura 40 ans cette année. Comme son nom l’indique, cette Loi, qui a vu le jour en 1978, a été créée dans le but de protéger les terres agricoles du Québec qui en avaient drôlement besoin. 

Saviez-vous que les terres agricoles au Québec sont une rareté, elles ne représentent que 2% de la superficie de notre belle province. Cette « zone verte » est principalement située dans la vallée du Saint-Laurent, puisque le climat de cette région est plus favorable à l’agriculture. Il faut bien le convenir, faire pousser des carottes dans le sol du village de Kuujjuaq serait certainement difficile.

Territoire agricole au Québec
Source: Commission de protection du territoire agricole

POURQUOI PROTÉGER NOS TERRES AGRICOLES?

Au cours des années 1960-1970, nous avons vu les banlieues se développer à un rythme fou, notamment dans la grande région métropolitaine de Montréal. Les développeurs immobiliers achetaient de grandes terres agricoles pour en faire de nouveaux quartiers résidentiels et ainsi recouvrir nos belles terres fertiles de brique, de ciment et d’asphalte. 

Cette recrudescence immobilière a bien entendu attirée les investisseurs étrangers qui, pour ne pas être en reste, se sont empressés d’acheter nos terres agricoles pour nous les revendre à un prix exorbitant. 

Vous imaginez les conséquences néfastes pour notre agriculture, de moins en moins de terres cultivables et celles qui étaient disponibles n’étaient pas achetables pour nos agriculteurs. 

N’oublions pas également l’expropriation de plus de 100 000 acres des meilleures terres agricoles de Sainte-Scholastique pour l’implantation de l’aéroport de Mirabel, dont l’inauguration a été faite en grande pompe en 1975.  Cette expropriation, qui en fait a été 10 fois plus grande que la superficie finalement occupée par l’aéroport, a obligé plus de 3000 propriétaires, dont la majorité était agriculteur, a délaissé leurs terres pour une bouchée de pain. Tout cela pour aboutir à l’annonce en 1997 de la fermeture de l’aéroport de Mirabel.

LA LOI SUR LA PROTECTION DU TERRITOIRE AGRICOLE

Il fallait agir vite pour mettre un frein à tout cela afin de protéger ce qui restait de nos terres agricoles. 

C’est ainsi qu’en 1978, la Loi sur la protection du territoire agricole (maintenant la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles) a vu le jour. Cette Loi vient encadrer toutes les activités agricoles et elle comporte 5 interdictions importantes : 

L’UTILISATION DU SOL À D’AUTRES FINS QUE L’AGRICULTURE (Article 26)

Un terrain situé dans une zone agricole ne peut servir qu’à l’agriculture, c’est-à-dire la culture de la terre ou l’élevage d’animaux. On ne peut y construire une résidence, ou y exploiter un commerce ou le transformer en cinéparc. On ne peut non plus utiliser les bâtiments qui s’y trouvent à d’autres fins que l’agriculture.

LA COUPE D’ÉRABLES DANS UNE ÉRABLIÈRE (Article 27)

Une personne ne peut, sans l’autorisation de la commission, utiliser une érablière située dans une région agricole désignée à une autre fin, ni y faire la coupe des érables, sauf pour des fins sylvicoles de sélection ou d’éclaircie.

LE LOTISSEMENT (Article 28)

Une personne ne peut, sans l’autorisation de la commission, effectuer un lotissement dans une région agricole désignée.

Toutefois une personne peut, sans l’autorisation de la commission, aliéner une partie résiduelle d’un lot si elle ne se conserve pas un droit d’aliénation sur une autre partie résiduelle du même lot qui est contigu ou qui serait par ailleurs contigu si elle n’était séparée de la première partie résiduelle par un chemin public, un chemin de fer, une emprise d’utilité publique ou la superficie d’un lot sur laquelle porte un droit reconnu en vertu du chapitre VII.

LA DIVISION DES LOTS CONTIGUS (Article 29)

Une personne ne peut, sans l’autorisation de la commission, procéder à l’aliénation d’un lot si elle conserve un droit d’aliénation sur un lot contigu ou qui serait par ailleurs contigu, s’il n’était pas séparé du premier lot par un chemin public, un chemin de fer, une emprise d’utilité publique, ou la superficie d’un lot sur laquelle porte un droit reconnu en vertu du chapitre VII.

L’ENLÈVEMENT DE SOL ARABLE (Article 70 )

Une personne doit détenir un permis de la Commission de protection du territoire agricole du Québec :

· pour enlever du sol arable (soit un sol possédant les propriétés qui le rendent propice à la croissance des végétaux) sur une superficie déterminée; 

· pour agrandir une superficie qu’elle a déjà commencé à exploiter.

À toute bonne loi, il y a des exceptions:

Toute personne physique dont la principale occupation est l’agriculture peut, sans l’autorisation de la Commission, construire sur un lot dont elle est propriétaire et où elle exerce sa principale occupation une résidence pour elle-même, son enfant ou son employé.

Une corporation ou une société d’exploitation agricole peut également construire une résidence pour son actionnaire ou son sociétaire dont la principale occupation est l’agriculture sur un lot dont elle est propriétaire et où cet actionnaire ou ce sociétaire exerce sa principale occupation. Elle peut également construire sur un tel lot une résidence pour un employé affecté aux activités agricoles de l’exploitation (article 40).

Une personne peut, sans l’autorisation de la Commission, effectuer une aliénation d’une superficie d’au moins cent hectares si la superficie résiduelle contiguë dont elle demeure propriétaire est d’au moins cent hectares (article  29.2).
Une personne peut, sans l’autorisation de la Commission, construire une résidence sur sa propriété si celle-ci est constituée d’un ensemble de lots vacants contigus couvrant une superficie d’au moins cent hectares, c’est-à-dire sans aucun usage non agricole (article 31.1).

Une personne qui désire  se prévaloir de l’une ou l’autre des exceptions ou de transgresser l’une des interdictions prévues par la Loi, doit présenter une demande auprès de sa municipalité qui, après étude de la demande, fera à la Commission une recommandation sur l’opportunité de la demande et cette dernière, après étude du dossier, rendra sa décision.

L’ACQUISITION DES TERRES AGRICOLES PAR UN NON-RÉSIDENT

Le gouvernement a également adopté la Loi sur l’acquisition de terres agricoles par des non-résidents, limitant  ainsi la spéculation immobilière par les non-résidents et éliminant un concurrent de taille contre lequel les agriculteurs ne pouvaient se mesurer.

Une personne ou une société qui ne réside pas au Québec ne peut, sans l’autorisation de la commission, faire directement ou indirectement l’acquisition d’une terre agricole.  

Une personne physique réside au Québec si elle est citoyenne canadienne ou résidente permanente et si elle a séjourné au Québec durant au moins 1 095 jours au cours des 48 mois précédant immédiatement la date de l’acquisition d’une terre agricole.

Une société réside au Québec si plus de 50% des actions de son capital-actions et ayant droit de vote appartiennent à une ou plusieurs personnes qui résident au Québec; plus de la moitié de ses administrateurs ou ses membres sont des personnes physiques qui résident au Québec et qu’elle n’est pas contrôlée directement ou indirectement par une ou plusieurs personnes qui ne résident pas au Québec.

LES DROITS ACQUIS

Le propriétaire d’un lot qui était utilisé ou faisait déjà l’objet d’un permis d’utilisation à une fin autre que l’agriculture avant l’entrée en vigueur de la Loi détient un droit acquis et peut ainsi poursuivre son utilisation autre que l’agriculture.

Il faut aussi savoir qu’un droit acquis peut se perdre, notamment si une couverture végétale a occupé le terrain pendant plus d’une année ou dans le cas de destruction totale de la propriété, si sa reconstruction n’a pas lieu dans le délai imparti par la Loi.

Pour se prévaloir d’un droit acquis, le propriétaire doit produire une déclaration à cet effet à la Commission.

COMMENT SAVOIR SI LA PROPRIÉTÉ EST SITUÉE DANS UNE ZONE AGRICOLE?

La première chose à vérifier lorsque vous achetez une propriété est son zonage. Pour ce faire, il existe quatre sources de renseignements importantes :

1 La municipalité Tous les comptes de taxes ont une case qui indique si la propriété est située ou non en zone agricole.
2 Le certificat de localisation L’arpenteur-géomètre doit indiquer dans le rapport accompagnant son certificat de localisation  le fait que le bien-fonds soit situé ou non à l’intérieur d’une zone agricole
3 Les titres antérieurs Les actes de vente comportent une clause indiquant si la propriété est située ou non en zone agricole.
4 La Commission de protection du territoire agricole La Commission offre un service en ligne permettant de vérifier en quelques secondes si l’immeuble est situé en zone agricole.

 Commission de protection du territoire agricole

Au besoin, vous pouvez obtenir une attestation écrite de la Commission à cet effet en payant les frais exigibles en vertu du règlement.

Encore une fois, vous devez vérifier tout ce qui est vérifiable et non pas seulement l’une ou l’autre de ces sources. 

Je vous invite à prendre connaissance du reportage de La facture qui démontre l’importance d’effectuer ces vérifications : La Facture – Maison en territoire agricole – Une vérification omise qui coûte cher ou encore cet article paru dans Le Soleil – Expulsé d’une zone agricole, il liquide son commerce.

L’acte de vente doit toujours indiquer si la propriété est située ou non en territoire agricole. Dans l’affirmatif, une clause spéciale devra y être insérée et qui pourrait ressembler à celle-ci:

ZONAGE AGRICOLE

Le vendeur déclare que l’immeuble présentement fait partie d’une zone agricole permanente au sens de la Loi sur la Protection du territoire et des activités agricoles. 

Cependant, lorsque les dispositions de la Loi lui ont été rendues applicables, le lot vendu était déjà utilisé à une fin autre que l’agriculture, soit à une fin résidentielle.  En conséquence, le vendeur peut se prévaloir des droits acquis prévus aux articles 101 et 103 de la Loi. 

De plus, le vendeur ne se réserve aucun droit d’aliénation sur un lot contigu, loti ou non, à l’immeuble aliéné par le présent contrat, ni se réserve de lot qui serait autrement contigu, loti ou non, s’il était séparé de l’immeuble présentement vendu par le chemin public, un chemin de fer, une emprise d’utilité publique, ou la superficie d’un lot sur laquelle porte un droit reconnu aux termes de la Loi.

L’acheteur reconnaît que le l’immeuble vendu est situé dans la zone agricole permanente, que ce lot est assujetti à certaines dispositions de la Loi sur la Protection du territoire et des activités agricoles et qu’il ne pourra utiliser ce lot à une fin autre qu’agricole, à moins qu’il n’obtienne l’autorisation de la Commission ou qu’il puisse se prévaloir de droits prévus dans la Loi.

Toute décision, autorisation ou attestation devra être annexée à l’acte de vente ou, tout au moins, conservée précieusement au dossier.

Bonne semaine!


Tous les renseignements disponibles sur ce site sont présumés être exacts au moment de leur publication. Avant d’utiliser ses informations, vous avez l’entière responsabilité d’en vérifier l’exactitude.


Sources:  Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles

Loi sur l’acquisition de terres agricoles par des non-résidents

La Commission de protection du territoire agricole du Québec

Interdictions et exemptions contenues dans la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles – Portail Québec

Aéroport international Montréal-Mirabel – Wikipédia

CE QUE VOUS DEVEZ SAVOIR SUR LA PROTECTION DU TERRITOIRE AGRICOLE
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