QUE SAVEZ-VOUS SUR LES ENSEMBLES IMMOBILIERS?

Mon amie Johanne a vendu l’un de ses immeubles dernièrement et elle se demandait pourquoi l’acte de vente indiquait que l’immeuble ne faisait pas partie d’un ensemble immobilier alors que le notaire ne lui avait jamais demandé combien d’immeubles elle possédait.

Comment a-t-il pu déterminé si ce n’était pas un ensemble immobilier?

Il faut savoir qu’un ensemble immobilier n’a aucun rapport avec le nombre d’immeubles que vous possédez, il ne faut pas confondre avec un parc immobilier ou encore un portefeuille immobilier.

DÉFINITION D’UN ENSEMBLE IMMOBILIER

Au sens de la  Loi sur la Régie du logement, il y a trois conditions pour que l’on puisse parler d’un ensemble immobilier :

  • Plusieurs immeubles situés à proximité les uns des autres et comprenant ensemble plus de 12 logements. Chacun de ces immeubles doit bien entendu comporter des logements résidentiels, un immeuble entièrement commercial ou industriel n’est pas inclus dans un ensemble immobilier. 
  • Ces immeubles doivent être administrés par 1 seule personne ou des personnes liées au sens de la Loi sur les impôts. 
  • Ces immeubles doivent avoir en commun un accessoire, une dépendance ou, à l’exclusion d’un mur mitoyen, une partie de la charpente.

Imaginons que Laura possède trois triplex, un quadruplex et un duplex au coin des rues Berri et De Gaspé et tous ces immeubles bénéficient d’une belle grande piscine creusée située dans le milieu du grand stationnement commun à ces 5 immeubles. Voilà un ensemble immobilier!

Une des raisons d’être des règles entourant l’ensemble immobilier est notamment d’évaluer les effets de la vente à un tiers de l’un des immeuble inclus dans l’ensemble immobilier sur les locataires. Si jamais Laura désirait vendre son quadruple, qu’adviendra-t-il des droits de ses locataires dans leur droit d’utiliser le stationnement ou la piscine?

Si une vente avait lieu sans avoir obtenu au préalable l’autorisation de la Régie du logement, tout intéressé, comme un locataire ou encore la Régie du logement elle-même, peut demander à la Cour d’annuler la vente, rien de moins!

Une autorisation n’est pas requise s’il s’agit :

  • d’aliéner l’ensemble immobilier par un seul contrat en faveur d’une seule personne;
  • d’aliéner un terrain vacant lorsque celui-ci n’a aucun accessoire ou dépendance en commun avec les autres immeubles de l’ensemble immobilier;
  • d’aliéner une fraction située dans un immeuble sur lequel est inscrite une déclaration de copropriété.

Les formalités pour obtenir une telle autorisation sont complexes, il faut notamment rédiger une demande d’autorisation qui devra être notifiée à chacun des locataires et apposer une affiche sur l’immeuble pour informer quiconque de la demande présentée à la Régie du logement afin de permettre à toute personne intéressée de faire des représentations, s’il le désire.

La Régie du logement à ses propres règles de fonctionnement. Il n’y a pas un juge, mais un régisseur devant lequel vous présenter votre dossier. Dans certaines conditions, vous pouvez même être représenté par votre conjoint, un ami ou un avocat.

Une fois l’audition terminée, le régisseur prend une décision dans les 3 mois de l’audition et transmet par la poste aux parties et à chacun des locataires.

Cette décision pourra comporter certaines conditions, comme la création d’une servitude afin de permettre aux locataires du quadruplex vendu par Laura de continuer d’utiliser le stationnement et de profiter de la piscine.

Vous avez des questions concernant l’ensemble immobilier, consultez votre conseiller juridique.

Bonne semaine!


Sources :

https://www.educaloi.qc.ca/capsules/la-regie-du-logement

https://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/etre-locateur/ensemble-immobilier

 

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